서울 강남·용산, ‘토지거래허가구역’ 확대 재지정, 부동산 시장의 새로운 변화
“서울 토허구역 확대 재지정, 집값 안정화 가능할까? 기준 모호성 논란”
“서울 강남·용산 토허구역 재지정, 아파트 시장에 미칠 영향은?”
“토허구역 확대 재지정, 성동구·과천 제외된 이유와 그로 인한 논란”
2025년 3월 24일, 서울의 부동산 시장에 큰 변화가 일어났습니다. **정부와 서울시는 서울 강남3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구의 전체 아파트 약 40만 가구를 토지거래허가구역(토허구역)**으로 확대 재지정한다고 발표했습니다. 이에 따라 해당 지역의 아파트 매수자는 지방자치단체장의 허가를 받아야만 매수할 수 있으며, 2년 이상 실거주해야 하고, 세대원 전원이 무주택자이거나 기존 주택을 1년 이내 모두 매각해야 하는 등의 규제가 적용됩니다.
이번 재지정은 서울시와 정부가 주택시장 안정화 방안으로 내놓은 중요한 대책 중 하나입니다. 하지만, 이 결정은 부동산 시장에서 큰 논란을 일으켰습니다. 특히 **”모호한 기준”**과 형평성 논란이 핵심 쟁점으로 떠오르고 있습니다. 서울 성동구와 경기도 과천시의 집값 상승세도 비슷하거나 더 큰 상황에서, 이들 지역은 규제 대상에서 제외된 점에서 형평성 문제가 제기되고 있습니다.
그렇다면 토지거래허가구역의 재지정이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 또한, 서울 강남과 용산 외에도 다른 지역에서 불거진 논란과 그 원인에 대해 함께 살펴보겠습니다.
1. 토허구역 재지정, 강남·용산 아파트 가격에 미친 영향
서울 강남3구와 용산구는 예전부터 부동산 시장에서 중심지로 자리잡고 있었으며, 고급 아파트들이 밀집한 지역입니다. 특히 강남권 아파트는 가격 상승폭이 매우 크고, 이에 따른 투기 및 갭투자가 문제가 되어 왔습니다. 정부는 이를 차단하기 위해 강남3구와 용산구 전체 아파트를 토허구역으로 재지정했습니다.
토허구역은 특정 지역에서 부동산 거래를 제한하는 규제로, 해당 지역에서 아파트를 매수하려면 지방자치단체장의 허가를 받아야 하며, 일정 기간 이상 거주해야 합니다. 이는 투기적 수요를 억제하고, 불필요한 가격 상승을 방지하려는 목적에서 시행됩니다.
이번 재지정에 따라, 강남3구와 용산구에 위치한 약 40만 가구가 토지거래허가구역에 포함되어 갭투자를 포함한 다양한 투자 활동에 제약이 가해지게 되었습니다. 예를 들어, 용산구 이촌동 한가람 아파트는 최근 18억5000만원에 매매계약이 체결됐습니다. 이전 가격과 비교했을 때 갭투자가 불가능해지면서 가격 안정화가 예상되지만, 이와 같은 규제가 주택 매수자에게 불편을 초래하고 있습니다.
2. 형평성 논란: 성동구와 과천은 제외, 이유는?
정부의 이번 토허구역 확대 재지정에서 제외된 지역들이 있습니다. 그 중에서 특히 논란이 되는 곳은 성동구와 경기도 과천시입니다.
성동구는 서울의 주요 지역 중 하나로, 올해 들어 0.94%의 아파트값 상승을 기록했습니다. 이는 용산구의 상승폭인 **0.97%**와 비슷한 수준입니다. 그럼에도 불구하고 성동구는 이번 토허구역 지정에서 제외되었습니다. 또한, 과천시는 서울 강남권과 가까운 위치에 있으며, 아파트값 상승률도 **2.59%**에 달하는 등 높은 상승폭을 기록하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 과천시는 토허구역 지정에서 제외되었습니다.
이러한 형평성 문제는 정부의 기준이 모호하다는 비판을 받고 있습니다. 같은 수준의 집값 상승을 보이는 지역들이 왜 다르게 취급되는지에 대한 명확한 기준이 제시되지 않았기 때문입니다.
과천시의 경우, 강남권에 가까운 고급 아파트들이 밀집해 있는 지역이기 때문에 상승폭이 두드러지지만, 여전히 규제의 사각지대에 놓여 있습니다. 이러한 점은 주택시장 안정화를 목표로 하는 정부의 의도와 배치되는 부분으로, 형평성 문제를 심화시키고 있습니다.
3. 토허구역 확대 재지정, 실거래와 가격에 미친 영향
이번 토허구역 확대 재지정으로 인해 실거래의 제약이 커지게 되었습니다. 예를 들어, 송파구 위례신도시의 아파트는 최근 거래에서 가격이 2500만원가량 하락한 모습을 보였습니다. 이는 규제 대상에 포함된 아파트의 경우, 거래가 원활하게 이루어지지 않거나, 가격이 하락하는 현상이 발생할 수 있음을 시사합니다.
갭투자가 불가능해지고, 실거주 요건이 강화되면서, 투기적 수요가 차단되는 효과가 있을 것으로 예상되지만, 이는 일반 매수자에게는 불편을 초래할 수 있습니다. 특히, 매매가가 낮아진 아파트들에 대한 실제 거래는 갭투자를 통해 이익을 얻고자 하는 사람들에게 큰 타격을 주게 됩니다.
4. 결론: 토허구역 확대 재지정의 효과와 앞으로의 전망
토허구역 확대 재지정은 주택시장 안정화를 위한 중요한 대책이지만, 그 기준이 모호하고 불투명한 부분이 있어, 향후 더 많은 논란을 일으킬 수 있습니다. 특히 형평성 문제와 실제 거래에서의 어려움은 향후 정책 개선이 필요함을 시사합니다.
서울 강남3구와 용산구 외에도, 성동구와 과천시 등의 주요 지역에서 가격 상승이 두드러지고 있으므로, 이들 지역에 대한 별도의 대책이 필요할 것입니다. 정부는 향후 이러한 문제들을 해결하고, 투기적 수요를 억제하는 방안을 구체적으로 마련해야 할 시점에 있습니다.
요약
이번 서울 강남3구와 용산구의 토허구역 확대 재지정은 주택시장 안정화를 목표로 하고 있지만, 모호한 기준과 형평성 문제로 논란이 일고 있습니다. 정부는 향후 정책을 더욱 투명하고 공정하게 개선할 필요가 있으며, 부동산 시장의 실질적인 안정을 위해 다양한 대책이 추가로 필요할 것입니다.