“등기부등본 확인했는데도 전세사기? 신탁 전세의 함정 총정리!”
“신축 오피스텔 전세 계약, 왜 위험한가요? 신탁 전세사기 피하는 법”
“전세 계약 전 꼭 확인해야 할 ‘신탁원부’…피해 막는 필수 체크리스트”
🏚️ 1200명, 등기부등본만 믿었다가 전세사기 피해
전세사기 피해가 끊이지 않고 있는 가운데, 최근 서울을 중심으로 신축 오피스텔에서 벌어진 **‘신탁 전세사기’**가 큰 이슈가 되고 있습니다.
공식 통계에 따르면, 2023년 6월부터 2025년 4월까지 신탁 전세사기 피해는 1,203건, 피해액은 서울에서만 156억 원 이상에 달한다고 합니다.
이 중 상당수는 등기부등본을 확인했음에도 불구하고 신탁 사실을 몰라 피해를 입은 사례입니다. 이는 일반적인 세입자들이 접근하기 힘든 ‘신탁원부’ 미확인에서 기인합니다.
⚠️ 신탁 전세사기란? — 수법부터 구조까지 분석
🏦 “소유권은 신탁회사로, 세입자는 모르게 전세계약”
빌라나 오피스텔을 신축한 건물주가 자금 부족으로 인해 부동산을 신탁회사에 소유권을 넘깁니다. 이는 담보 대출을 받기 위한 조치입니다.
이후 정상적인 절차라면, 전세계약을 체결하려면 **신탁사의 ‘임대 동의서’**가 필요합니다. 하지만 사기범들은 이 과정을 생략한 채, 세입자와 직접 전세계약을 체결합니다.
계약이 체결되면 보증금으로 대출을 상환하거나, 사적으로 유용하는 경우가 많습니다. 결국, 세입자는 법적으로 보호받지 못하고 명도소송에 휘말리게 됩니다.
🧾 “등기부등본만 봐선 부족하다”…신탁원부 확인 필수!
많은 피해자들이 “등기부등본상 문제가 없다고 했는데 왜 사기를 당했는지 모르겠다”고 토로합니다. 하지만 등기부등본의 ‘갑구’에 신탁 등기가 명시되어 있어도, 대부분의 세입자는 이를 인지하지 못합니다.
따라서 전세계약을 체결하기 전에는 반드시 ‘신탁원부’를 열람해야 합니다.
👉 대법원 인터넷등기소에서 간편하게 열람 가능하며,
계약 체결 시에는 임대인에게 신탁사 동의서 원본을 직접 요구하는 것이 가장 안전합니다.
📉 신탁 전세사기 피해 사례: 이씨의 사례
서울의 한 신축 오피스텔에 전세로 입주한 이 모씨(32세)는 올해 초 신탁사로부터 명도소송 예고 내용증명을 받았습니다.
이씨는 전세사기 피해자인 줄도 모른 채, 공인중개사의 안내를 믿고 계약을 체결했습니다.
“부동산에서도 아무 설명 없었고, 문제가 없는 집이라길래 믿었다가 결국 쫓겨날 위기에 처했습니다.” – 이씨
이는 임대인이 공인중개사와 결탁한 전형적인 전세사기 사례입니다.
📆 6월 1일부터 신규 계약자 전세사기특별법 적용 제외
가장 심각한 문제는, 2025년 6월 1일 이후 전세 계약자는 전세사기특별법의 보호 대상에서 제외된다는 점입니다.
이는 국토교통부가 법 적용 유효 기간을 연장(2027년 5월 31일까지) 했지만, 신규 계약 건은 접수조차 불가하도록 바뀌었기 때문입니다.
🙅♀️ 앞으로는 예방 외엔 답이 없다
앞으로는 피해를 입더라도 법적으로 구제받을 가능성이 현저히 줄어듭니다. 따라서 계약 전 직접 조사하고, 서류를 확인하고, 전문가 자문을 받는 것이 필수가 되었습니다.
🛠️ 전세사기 예방을 위한 실전 체크리스트 (2025년 최신판)
| 체크항목 | 설명 | 체크 |
|---|---|---|
| 등기부등본 확인 | 갑구에서 ‘신탁등기’ 여부 반드시 확인 | ✅ |
| 신탁원부 열람 | 수탁자와 수익자 확인, 임대 가능 여부 파악 | ✅ |
| 임대 동의서 확보 | 신탁사 공식 동의서 반드시 요구 | ✅ |
| 공인중개사 자격 및 책임 | 중개사 사무소 등록번호, 실명 확인 | ✅ |
| 주변 시세 비교 | 과도하게 낮은 보증금일 경우 의심 필요 | ✅ |
| 계약서 공증 또는 녹취 | 말로만 하지 말고 반드시 기록 | ✅ |
💬 마무리하며: 등기부등본만 믿는 시대는 끝났다
예전에는 등기부등본 하나면 충분하다고 여겨졌습니다. 하지만 지금은 신탁사, 공인중개사, 임대인까지 얽힌 복합적 사기 구조가 점점 정교해지고 있습니다.
2025년 이후에는 법의 보호도 줄어드는 만큼, 계약자 스스로가 전문가처럼 꼼꼼히 조사하고 확인해야 피해를 막을 수 있습니다.