✅ 부동산학개론 총론 정리: 개념, 분류, 특성 완벽 정복 (기출포함)
부동산학개론은 공인중개사 1차 시험에서 가장 기본이자 고득점을 노릴 수 있는 과목입니다.
그중에서도 총론은 난이도가 낮고 암기 중심이라 수험생들이 시간을 전략적으로 투자하면 효율적인 학습이 가능합니다.
이번 글에서는 시험에 자주 나오는 ‘부동산 개념’, ‘부동산 분류’, ‘부동산 특성’ 위주로
기출문제와 함께 핵심 요약해드립니다. 👇
🧠 1. 부동산의 개념: 복합개념으로 이해하자
부동산은 단순한 ‘토지’가 아닙니다.
물리적·경제적·법률적 개념이 복합적으로 작용하는 자산입니다.
✅ 복합개념의 세 가지 분류
| 개념 유형 | 설명 | 주요 키워드 (시험에 나옴) |
|---|---|---|
| 물리적 개념 | 자연적 성질 | 공간, 위치, 환경, 자연 |
| 경제적 개념 | 자산으로서의 성격 | 자산, 자본, 소비재, 생산재(생산요소) |
| 법률적 개념 | 법에 규정된 성격 | 협의: 토지 + 정착물 / 광의: 협의 + 준부동산 |
💡 암기 팁:
물리적 개념 → ‘공치환자’(공간, 치…환자)
경제적 개념 → 소비재, 생산재, 자산, 자본
법률적 개념 → 민법 99조 1항이 기준!
🌳 2. 부동산 분류 – 시험에 자주 나오는 영역
✅ 법률적 기준에 따른 분류
- 협의의 부동산: 민법상 토지 + 정착물
- 광의의 부동산: 협의 + 준부동산
✅ 정착물 정리 – 기출 최다 출제 영역
정착물: 토지에 고정되어 있는 물건
- 출제 포인트: 정착물인지 아닌지 판단하는 문제
❌ 정착물이 아닌 것 (시험에 출제됨)
- 가식중인 수목 (심기 전 상태)
- 공중전화박스
✅ 정착물 분류
| 유형 | 설명 | 예시 |
|---|---|---|
| 종속 정착물 | 토지와 함께 거래됨 | 대부분의 정착물 |
| 독립 정착물 | 토지와 별개로 거래됨 (시험 자주 나옴!) | 건물, 등기된 입목, 명인방법 수목, 권원에 의한 농작물 등 |
✅ 기출 포인트 요약
- 신축 중 건물 → 독립 정착물
- 등기된 입목 → 독립 가능
- 개별 수목 → 명인방법 갖추면 독립 부동산
🏗️ 3. 준부동산 – ‘부동산처럼 다루는 동산’
준부동산은 민법상 부동산은 아니지만, 별도 법률에 의해 부동산처럼 취급되는 동산이나 권리입니다.
✅ 준부동산의 요건
- 공시수단을 갖추고 있어야 함 (등기 or 등록)
✅ 사례 분류
| 공시 방식 | 준부동산 예시 |
|---|---|
| 등기 | 입목, 광업재단, 공장재단, 20톤 이상 선박 |
| 등록 | 자동차, 항공기, 건설기계, 광업권, 어업권 등 |
📘 기출문제 모의 체크
❓ 기출예제 1
부동산의 개념으로 옳은 것은?
ㄱ. 자본
ㄴ. 소비재
ㄷ. 공간
ㄹ. 생산요소
ㅁ. 자연
ㅂ. 자산
ㅅ. 위치
✅ 정답:
- 경제적 개념: ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅂ
- 물리적 개념: ㄷ, ㅁ, ㅅ
❓ 기출예제 2
토지의 정착물에 해당하지 않는 것은?
- 구거
- 다년생 식물
- 가식중인 수목
- 교량
- 담장
✅ 정답: 3번 (시험에 자주 나옴!)
❓ 기출예제 3
부동산과 소유권에 대한 설명 중 틀린 것은?
- 토지소유자는 법률의 범위 내에서 사용·수익·처분할 권리가 있다
- 민법에서 부동산이란 토지와 그 정착물을 말한다
- 토지 소유권은 상하 공간에 미친다
- 공시방법은 등기이다
- 토지의 정착물은 모두 토지에 종속된다
✅ 정답: 5번 (독립 정착물 있음!)
📝 마무리 요약
| 항목 | 핵심 요약 |
|---|---|
| 개념 | 복합개념 (물리 + 경제 + 법률) |
| 분류 | 협의 , 광의(협의+준부동산) |
| 정착물 | 정착물 vs. 독립정착물 (시험 단골) |
| 준부동산 | 공시수단 필요, 동산이나 권리 |
🎯 이런 분들에게 추천합니다!
- 부동산학개론 총론을 효율적으로 정리하고 싶은 수험생
- 자주 출제되는 정착물, 준부동산 문제에 헷갈리는 분
- 기출 문제 중심 학습을 원하는 단기합격 목표자